이재명 정부 부동산 투기 ‘전면전’ 예고, 보유세·대출규제·주택공급 강화하면 서울 집값 어떻게 될까?
이재명 대통령이 부동산 문제를 다시 강하게 언급했습니다.
이번에는 표현의 강도도 상당했습니다.
이 대통령은 8월 30일 “망국적 부동산 투기를 무슨 수를 써서라도 반드시 타파할 것”이라고 밝히면서 서울과 수도권의 주택을 최대한 빠르게 대량 공급하겠다는 계획을 강조했습니다.
흥미로운 점은 단순히 대출을 조이고 세금을 올려 집값을 누르겠다는 접근만 내놓은 것이 아니라는 점입니다.
정부가 구상하는 방향은 크게 세 가지로 읽힙니다.
투기수요를 억제하고, 서울·수도권 공급을 빠르게 늘리고, 만약 고금리와 대출연체로 집값이 지나치게 떨어질 경우에는 정부가 공공주택용으로 주택을 대량 매입하는 방식입니다.
집값 상승뿐 아니라 폭락 가능성까지 같이 관리하겠다는 것입니다.
서울 집값은 아직 전체적으로 떨어지고 있지 않습니다
먼저 현재 시장을 정확히 볼 필요가 있습니다.
한국부동산원이 발표한 8월 넷째 주 자료를 보면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 상승했습니다.
전주의 0.22%보다 상승폭이 오히려 커졌습니다.
따라서 지금 서울 전체 집값이 정부 정책 때문에 하락하기 시작했다고 말하면 사실과 다릅니다.
다만 지역별로 보면 굉장히 다른 시장이 나타나고 있습니다.
강남구는 한 주 동안 0.11% 하락했고 서초구는 0.05% 떨어졌습니다.
두 지역 모두 3주 연속 하락입니다.
반면 중랑구는 0.56%, 성북구와 강북구는 각각 0.55%, 도봉구와 노원구도 약 0.54% 올랐습니다.
강서구와 구로구, 관악구 등 서울 서남권 역시 상승폭이 커졌습니다.
고가주택이 많은 강남·서초에서는 세금과 대출 부담 때문에 조정이 나타나고 있지만 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 수요가 이동하는 모습입니다.
지금 가장 중요한 것은 ‘서울 집값 하락’이 아니라 ‘서울 내부의 가격차별화’입니다.
보유세를 무조건 크게 올린다는 발표는 아직 아닙니다
이번 대통령 발언을 보고 곧바로 대규모 보유세 인상이 확정됐다고 생각할 필요는 없습니다.
8월 30일 대통령이 구체적인 새로운 세율을 발표한 것은 아닙니다.
대통령은 부동산 투기를 부추기는 것으로 드러난 불공정하고 불합리한 조세제도를 조세정의 차원에서 시정하겠다는 입장을 밝혔습니다.
정부는 앞서 고가주택과 실거주하지 않는 추가주택에 대한 세금 부담을 강화하는 방향의 세제개편을 추진하면서 강남권 주택시장에 이미 영향을 주고 있습니다.
최근 강남과 서초 아파트 가격이 3주 연속 하락한 것도 세금 부담 확대에 대한 경계심과 연결해서 볼 수 있습니다.
그러나 향후 보유세 개편 수준이 어느 정도가 될지는 실제 세법개정안과 국회 논의를 확인해야 합니다.
현재 단계에서 확인되지 않은 세율을 가정해 “보유세가 몇 배 오른다”고 단정하는 것은 위험합니다.
대출규제는 이미 상당히 강합니다
서울과 수도권 부동산시장에는 세금보다 금융규제가 훨씬 빠르게 영향을 주고 있습니다.
규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출 LTV가 일반적으로 40% 수준으로 강화돼 있습니다.
수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출은 주택가격에 따라 대출한도까지 다르게 적용됩니다.
15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원 수준으로 제한됩니다.
수도권·규제지역 주담대에 적용하는 스트레스 금리도 강화돼 있습니다.
이런 규제는 특히 강남과 서초처럼 주택가격이 높은 지역에 큰 영향을 줍니다.
현금이 많지 않은 실수요자는 높은 가격의 주택을 구입하기 어려워지고 투자수요 역시 자금조달 부담이 크게 증가합니다.
그런데 정부는 대출을 전부 막겠다는 것도 아닙니다
이번 정책에서 재미있는 부분이 있습니다.
이 대통령은 주택 수요를 자극하는 투기성 금융과 실제 공급을 늘리는 금융을 구분해야 한다고 강조했습니다.
서울과 수도권의 주택 공급을 늘리는 건설금융은 확대하고 청년과 실수요자의 주택구입 대출 역시 필요한 핀셋정책으로 지원하겠다는 것입니다.
정부는 앞서 8월 주택공급 패키지를 통해 관련 금융지원 규모를 기존 계획보다 크게 확대해 최소 47조8천억원 수준으로 제시했습니다.
건설사업과 비아파트 공급을 지원하면서 청년·신혼부부 등 실거주자에게는 별도의 정책대출을 제공하는 방식입니다.
즉 정부가 원하는 구조는 상당히 명확합니다.
투기 목적으로 이미 지어진 주택을 사는 데 들어가는 돈은 억제하되 새로운 주택을 짓거나 실제 거주하려는 사람에게 들어가는 돈은 늘리겠다는 것입니다.
서울 주택공급은 정말 빠르게 늘어날까요?
이 대통령은 특히 서울 주택 공급에 굉장히 강한 표현을 사용했습니다.
서울과 수도권에서 2022년 이후 인허가와 착공이 크게 줄었다는 점을 지적하면서 구청장에게 500세대 이하 규모의 인허가 권한을 부여하는 방안과 신속 인허가 인센티브를 추진하겠다고 밝혔습니다.
정부는 국무총리가 공급상황을 매일 점검하고 청와대도 정기적으로 확인하겠다는 입장입니다.
주택시장에서 공급은 가장 근본적인 해결책 가운데 하나입니다.
다만 인허가를 오늘 해준다고 내일 아파트가 생기는 것은 아닙니다.
대규모 아파트는 인허가부터 착공과 준공까지 몇 년이 걸립니다.
그래서 공급정책은 단기 집값보다 중장기 기대심리에 먼저 영향을 줍니다.
시장 참여자가 “앞으로 서울에 주택이 많이 나올 것”이라고 믿기 시작하면 미래 공급부족에 대한 프리미엄이 줄어들 수 있습니다.
반대로 발표는 많지만 실제 착공이 늘지 않으면 정책효과는 제한될 수 있습니다.
현재 시장에는 이미 풍선효과가 나타나고 있습니다
제가 이번 서울 부동산시장에서 가장 주목하는 부분입니다.
강남과 서초는 떨어지고 있는데 서울 전체는 더 오르고 있습니다.
이것은 수요가 완전히 사라진 것이 아니라 상대적으로 규제와 세금 부담이 덜한 가격대로 이동하고 있다는 의미입니다.
고가 아파트를 살 수 없게 된 수요가 노원·도봉·성북·중랑·강서·구로 등으로 옮겨가면 해당 지역 가격이 올라갈 수 있습니다.
실제로 최근 주간가격에서 이런 현상이 상당히 명확하게 나타나고 있습니다.
경기도도 비슷합니다.
수원 영통, 광명, 용인 수지, 화성 동탄 등 서울 접근성과 산업수요가 있는 지역의 가격 상승폭이 커졌습니다.
규제가 강해질수록 돈이 시장에서 완전히 사라지는 것이 아니라 규제가 덜한 지역으로 이동할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
전세가격 상승도 무시하기 어렵습니다
매매시장만 볼 것도 아닙니다.
8월 넷째 주 서울 아파트 전세가격은 0.22% 상승했습니다.
전세가격이 계속 오른다는 것은 서울에 실제 거주하려는 주택수요가 여전히 강하다는 의미입니다.
매매대출을 강하게 막으면 주택구매를 미룬 사람이 전세시장에 남아 있을 수 있습니다.
공급이 충분하지 않은 상태에서 이런 수요가 누적되면 전세가격이 오르고 이후 다시 매매가격을 밀어 올리는 요인이 될 수도 있습니다.
그래서 단순히 거래량이나 매매가격만 보고 정책 성공 여부를 평가하기 어렵습니다.
매매가격과 전세가격, 착공물량과 입주물량을 함께 봐야 합니다.
정부는 집값 폭락에도 대비하겠다고 밝혔습니다
이번 발표에서 가장 독특한 부분입니다.
정부는 대출규제와 공급확대, 고금리 때문에 주택가격이 지나치게 하락할 가능성도 염두에 두고 있습니다.
이 대통령은 주택담보대출 연체와 경매가 크게 증가하면서 집값이 폭락할 경우 일정 기준 이하로 내려온 주택을 정부가 공공주택 보유용으로 대량 매입할 수 있는 시스템을 준비하도록 지시했다고 밝혔습니다.
이는 정부가 무조건 집값을 떨어뜨리는 것을 목표로 하는 것은 아니라는 뜻입니다.
투기성 상승은 막되 금융시스템을 흔들 정도의 폭락도 막겠다는 접근입니다.
부동산 가격이 급락하면 가계 자산가치가 감소하고 담보가치가 떨어지면서 금융기관의 건전성까지 악화될 수 있습니다.
정부 입장에서도 집값 폭락이 반드시 좋은 일은 아닙니다.
서울 집값은 앞으로 어떻게 될까요?
단기적으로는 지역별 차별화가 계속될 가능성이 있습니다.
강남·서초와 초고가 주택은 보유비용과 대출규제 영향을 가장 직접적으로 받습니다.
이런 지역은 거래량이 줄면서 가격조정이 이어질 수 있습니다.
반면 상대적으로 가격이 낮고 실수요자가 접근할 수 있는 강북과 서남권, 서울 인접 경기지역은 수요가 이동하면서 강세가 계속될 수 있습니다.
중기적으로는 실제 착공물량이 중요합니다.
정부가 발표한 신속 인허가와 건설금융 확대가 2026~2027년 실제 착공으로 연결된다면 향후 공급부족에 대한 우려가 완화될 수 있습니다.
반대로 인허가만 늘고 공사비와 금융비용 때문에 착공이 지연되면 집값 안정효과는 약해질 수 있습니다.
제 생각에는 이번 정책은 ‘서울 전체 하락’을 노리는 정책으로 보면 안 됩니다
제가 보기에는 정부가 원하는 것은 서울 집값 전체를 한꺼번에 떨어뜨리는 것이 아니라 투기수요와 공급부족 때문에 생긴 비정상적인 상승구조를 바꾸는 것에 가깝습니다.
고가주택에는 세금과 대출규제로 수요를 낮추고, 실수요 가격대에는 공급을 늘리고, 가격이 지나치게 폭락하면 공공이 매입하는 구조입니다.
방향 자체는 이전보다 정교해졌지만 실제 결과는 결국 공급속도에 달려 있다고 생각합니다.
제가 서울 부동산을 본다면 대통령 발언 하나만 보고 집값 상승이나 폭락을 단정하지 않겠습니다.
앞으로 강남·서초의 하락이 용산·성동·송파까지 확산되는지, 강북과 경기로 풍선효과가 얼마나 이어지는지, 서울 착공물량이 실제로 증가하는지를 확인하겠습니다.
특히 서울 전체 주간 상승률이 현재 0.29%인데도 강남이 -0.11%라는 점은 지금 시장이 하나의 방향으로 움직이지 않는다는 것을 가장 잘 보여줍니다.
앞으로 서울 부동산은 ‘오르느냐 내리느냐’보다 어느 지역의 어떤 가격대가 움직이는지를 보는 것이 훨씬 중요해질 가능성이 있습니다.
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