비거주 1주택자 종부세 12억원 유지되나? 실거주 14억원과 달라지는 공제

종합부동산세 개편을 두고 1주택자들의 관심이 다시 커지고 있습니다.

특히 논란이 되는 부분은 집이 한 채뿐이지만 그 집에 직접 살지 않는 비거주 1주택자입니다.

정부가 처음 내놓은 2026년 세제개편안에서는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 축소하기로 했습니다.

반대로 실거주 1주택자는 기본공제를 14억원으로 확대하는 내용이 담겼습니다.

그런데 당정 논의 이후 비거주 1주택자의 기본공제를 다시 12억원 수준으로 조정하는 방안이 검토되고 있습니다.

아직 확정된 것은 아닙니다.

원래 정부가 발표한 종부세 개편안은?

정부가 발표한 2026년 세제개편안의 큰 방향은 단순히 주택 수만 따지기보다 주택 가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 것입니다.

1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 기존 12억원에서 실거주자의 경우 14억원으로 확대하는 방안이 제시됐습니다.

반면 같은 한 채를 보유하고 있어도 직접 거주하지 않는다면 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 축소하는 것이 정부안이었습니다.

정리하면 정부안 기준으로는 다음과 같습니다.

구분	기존	정부 세제개편안
실거주 1주택자 기본공제	12억원	14억원
비거주 1주택자 기본공제	12억원	9억원

여기서 말하는 금액은 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 하는 기본공제라는 점도 중요합니다.

그런데 비거주 1주택자 12억원이 다시 나온 이유

정부안 발표 이후 현실적인 문제가 제기됐습니다.

우리나라에서는 집 한 채를 보유하고 있더라도 직장 때문에 다른 지역에 살거나 자녀 교육, 부모 봉양, 해외근무 등 여러 이유로 자기 집에 직접 거주하지 못하는 경우가 있기 때문입니다.

단순히 주소지가 다르다는 이유만으로 투기 목적의 비거주자와 같은 기준을 적용하는 것이 적절하냐는 논란이 생겼습니다.

8월 23일 고위당정협의회에서도 이런 문제가 논의됐고 정부는 비거주 1주택자의 기본공제 범위를 다시 검토하기 시작했습니다.

현재 거론되는 방안에는 정부안의 9억원을 현행 12억원으로 되돌리는 방안, 또는 실거주자와 같은 14억원까지 높이는 방안 등이 있습니다.

다만 정부가 실거주 우대라는 원칙을 강조하고 있어 12억원을 절충점으로 선택할 가능성이 있다는 전망이 나오고 있습니다.

따라서 현재 시점에서 “비거주 1주택자 공제가 12억원으로 확정됐다”고 이해하면 안 됩니다.

실거주 14억원과 비거주 12억원이 되면 어떻게 달라질까?

만약 현재 논의대로 결정된다면 실거주 여부에 따라 기본공제에서 2억원 차이가 발생합니다.

예를 들어 공시가격이 13억원인 1주택자를 단순하게 생각해보겠습니다.

실거주자로 14억원 기본공제를 적용받는다면 기본공제 금액 아래에 해당합니다.

반면 비거주자의 기본공제가 12억원으로 결정된다면 공제액을 넘어서는 부분이 생깁니다.

다만 실제 종부세는 기본공제 하나만으로 계산되지 않습니다.

공시가격, 공정시장가액비율, 적용 세율, 보유기간 및 연령 등에 따른 공제 여부 등 여러 조건이 함께 적용되므로 단순히 차액에 세율을 곱해서 최종 세액이라고 생각하면 안 됩니다.

왜 비거주하는지도 중요해질 수 있습니다

이번 논의에서 제가 눈여겨보는 부분은 기본공제 금액만이 아닙니다.

정부는 부득이하게 자기 집에 살지 못하는 경우를 실거주로 인정하는 범위를 확대하는 방안도 검토하고 있습니다.

현재 논의되는 사유에는 취학, 직장 변경이나 전근, 질병, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등이 있습니다.

하지만 현실에서는 손주 돌봄 때문에 다른 지역에서 생활하거나 자녀 교육 때문에 전세로 옮기는 등 훨씬 다양한 사정이 있습니다.

정부도 이런 현실을 반영해 예외 사유를 넓히는 방안을 살펴보고 있습니다.

이 부분은 기본공제 금액 자체보다 일부 1주택자에게 더 중요한 변화가 될 수도 있습니다.

종부세 세 부담 상한 200%도 다시 논의 중

또 하나 확인해야 할 것이 세 부담 상한입니다.

정부의 세제개편안은 종부세 세 부담 상한을 현행 150%에서 200%로 올리는 내용을 담았습니다.

쉽게 말하면 종부세가 전년도보다 급격하게 증가할 때 증가 폭을 제한하는 장치입니다.

하지만 여당에서는 세금 증가 충격을 줄이기 위해 상한을 현행 150%로 유지해야 한다는 의견도 나오고 있습니다.

따라서 비거주 1주택자 기본공제와 함께 세 부담 상한 역시 최종안이 어떻게 결정되는지 확인해야 합니다.

저라면 지금 세금을 확정해서 계산하지 않겠습니다

집 한 채를 가지고 있지만 직장이나 아이 교육 문제 때문에 다른 곳에서 사는 분이라면 이번 논의가 꽤 신경 쓰일 것 같습니다.

저라도 그런 상황이라면 “나는 실거주인가 비거주인가”, “공제가 9억원인지 12억원인지”부터 찾아봤을 것 같습니다.

다만 지금 단계에서 세금을 미리 확정해서 계산하기보다는 최종 정부안과 실거주 인정 예외조건이 결정되는 것을 기다리는 편이 낫다고 봅니다.

9억원과 12억원, 14억원은 세금 계산에서 상당한 차이를 만들 수 있기 때문입니다.

언제 최종안을 확인해야 할까?

현재 가장 중요한 날짜는 9월 3일 국회 제출 시한입니다.

정부가 최종 조율 과정에서 기존 세제개편안을 수정할 수도 있고, 기존 정부안을 국회에 제출한 뒤 국회 논의 과정에서 변경될 가능성도 있습니다.

따라서 현재 상황은 이렇게 정리하는 것이 정확합니다.

실거주 1주택자 14억원 기본공제는 정부 세제개편안에 포함됐고, 비거주 1주택자는 당초 9억원으로 축소하는 안이 제시됐지만 현재 12억원 수준 등으로 상향하는 방안이 재검토되고 있습니다.

비거주 1주택자라면 기본공제 숫자만 볼 것이 아니라 실거주 인정 예외사유, 세 부담 상한, 최종 국회 제출안까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.