토지거래허가구역 실거주 유예 확대, 2027년까지 신청·조건·대출 정리

토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 집을 사려는 무주택자에게 적용되는 실거주 유예가 다시 확대됩니다. 핵심은 두 가지입니다. 신청기한이 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 늘어나고, 기존 임대차의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가 인정됩니다. 국토교통부는 2026년 9월 17일 이 내용을 발표했습니다.

다만 “2027년까지 실거주를 안 해도 된다”는 의미는 아닙니다. 2027년 말은 유예를 신청할 수 있는 마지막 시점이고, 실제 입주 시점은 계약 상황에 따라 2028년 또는 최대 2029년 말까지 미뤄질 수 있습니다.

누가 신청할 수 있나

가장 중요한 조건은 무주택입니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 합니다. 기존 주택을 보유했다가 중간에 처분한 경우처럼 이 기준일 이후 한동안 유주택 상태였다면 단순히 신청 시점에 무주택이라는 이유만으로 대상이 되는 구조가 아닙니다.

대상 주택은 토지거래허가구역 안에 있고 실제 임차인이 거주 중인 주택이어야 합니다. 실거주 원칙 자체를 없앤 것이 아니라, 기존 임차인의 계약 때문에 즉시 입주가 어려운 무주택 실수요자에게 입주 시점만 미뤄주는 예외입니다.

허가를 받은 뒤에는 주택 취득 절차도 따로 지켜야 합니다. 발표된 개정 내용에 따르면 매수자는 허가 후 4개월 이내에 주택을 취득해야 하고, 유예기간이 끝나 실제로 입주한 뒤에는 2년 동안 거주해야 합니다.

갱신계약이 있으면 최대 2029년 말까지 가능

2026년 10월 1일 시행을 기준으로 갱신계약이 없는 경우에는 당시 존재하는 최초 임대차계약의 종료일까지 입주를 미룰 수 있습니다. 최대치를 적용하면 2028년 9월 30일까지입니다.

갱신계약이 있는 경우는 범위가 더 넓습니다. 기존 임대차에 이어 갱신계약 1회, 최대 2년까지 실거주 유예 사유로 인정됩니다. 시행일부터 신청기간 15개월과 갱신기간 24개월을 합치면 최대 3년 3개월이어서 2029년 12월 31일까지 입주가 늦춰질 수 있습니다.

조건이 하나 더 있습니다. 갱신계약은 실거주 유예 신청 전에 체결돼 있어야 하고, 해당 갱신계약의 시작일이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일까지의 신청기간 안에 들어와야 합니다. 단순히 세입자와 “나중에 갱신하겠다”고 약속한 것만으로 최대 유예기간이 자동 적용되는 것은 아닙니다.

대출은 풀리지 않았습니다

이번 조치에서 특히 구분할 부분이 대출입니다. 실거주 시점을 늦출 수 있게 됐다고 주택담보대출 규제가 함께 완화된 것은 아닙니다. LTV, DSR, 주택가격별 대출한도 등 기존 금융규제가 그대로 적용됩니다.

특히 세입자가 있는 주택은 보증금 승계 구조를 함께 계산해야 합니다. 매매가에서 승계할 전세보증금을 뺀 금액만 준비하면 된다고 단순 계산하기 쉽지만, 실제 잔금 과정에서는 담보대출 가능액과 기존 임차보증금, 선순위 권리, 금융회사 내부 심사가 모두 영향을 줍니다.

예를 들어 15억원 주택에 6억원의 전세보증금이 있다고 해서 매수자가 9억원만 마련하면 거래가 끝나는 것은 아닙니다. 대출 가능액이 규제와 소득에 따라 줄어들 수 있고, 임차보증금 반환 시점에는 별도의 현금 조달 계획도 필요합니다.

즉 이번 유예는 ‘입주 시점’을 미루는 제도이지 ‘자금조달 규제’를 완화하는 제도는 아닙니다.

신청할 때 확인할 순서

먼저 해당 주택이 실제 토지거래허가구역에 포함되는지 관할 시·군·구에 확인해야 합니다. 다음으로 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 요건을 충족하는지, 현재 임대차의 최초 종료일과 갱신 여부가 언제인지 확인하는 순서가 안전합니다.

갱신계약 유예까지 활용하려면 계약서의 시작일과 유예 신청일이 조건에 맞는지도 봐야 합니다. 그다음 토지거래허가 신청과 자금조달계획을 함께 준비하고, 대출은 매매계약 전에 금융회사에서 예상 가능액을 별도로 확인하는 편이 좋습니다.

이번 내용은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안을 통해 반영됩니다. 국토교통부 발표 기준 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행을 추진하는 일정이므로 실제 계약을 앞두고 있다면 최종 시행령 문구와 관할 지자체의 허가서류 안내를 다시 확인할 필요가 있습니다.

시장에는 어떤 영향이 있을까?

긍정적인 효과는 세입자가 있다는 이유만으로 거래가 막혔던 매물이 시장에 나올 수 있다는 점입니다. 임차인도 매매 때문에 즉시 퇴거해야 하는 부담이 줄어듭니다.

하지만 거래가 크게 늘어날지는 별개입니다. 무주택 요건, 입주 후 2년 거주, 대출 규제가 그대로라 현금 여력이 부족한 실수요자에게는 여전히 진입장벽이 높습니다. 서울시 집계로 2026년 8월 서울 아파트 실거주 유예 신청은 135건으로 전체 토지거래허가 신청 3,012건의 약 4.5%였습니다.

현재 조치는 ‘갭투자를 전면 허용한 것’보다는 기존 임차계약과 실거주 의무가 충돌하는 구간을 더 길게 조정한 조치에 가깝습니다. 계약 전에는 유예 가능 여부만 볼 것이 아니라 대출 가능액과 보증금 반환 시점까지 계산해야 실제 자금 부족을 피할 수 있습니다.

자주 묻는 질문과 실질적인 답변

2027년 12월 31일까지 입주하지 않아도 되나요?

신청기한과 입주기한은 다릅니다. 2027년 12월 31일은 실거주 유예 신청 마감일이고, 계약 조건에 따라 실제 입주는 2028년 9월 30일 또는 최대 2029년 12월 31일까지 늦춰질 수 있습니다.

갱신계약을 하면 무조건 2년 더 유예되나요?

아닙니다. 갱신계약은 유예 신청 전에 체결돼 있어야 하고, 갱신계약 시작일도 정해진 신청기간 안에 들어와야 합니다. 인정 범위는 1회, 최대 2년입니다.

실거주 유예를 받으면 주담대도 더 받을 수 있나요?

아닙니다. 이번 조치는 실거주 시점에 관한 예외이고 LTV·DSR 등 대출 규제를 완화하는 내용은 아닙니다. 계약 전 금융회사에서 실제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.

공식 확인자료

• 국토교통부 – 토지거래허가구역 내 실거주 유예, ’27년 12월 31일까지 연장·확대