종부세 세 부담 상한 200% 재검토, 다주택자 보유세 얼마나 늘어날까?

정부가 발표한 종합부동산세 개편안을 놓고 다시 논의가 시작됐습니다.

특히 관심을 받는 부분이 종부세 세 부담 상한을 현행 150%에서 200%로 높이는 방안입니다.

당초 정부는 2026년 세제개편안에서 내년부터 세 부담 상한을 200%로 올리는 방안을 제시했습니다.

하지만 8월 26일 현재 여당 내부에서 세금 증가 속도가 너무 빨라질 수 있다는 우려가 나오면서 현행 150%를 유지하는 방안까지 다시 검토되고 있습니다.

따라서 아직 ‘내년부터 무조건 200%가 적용된다’고 확정해서 계산해서는 안 됩니다.

그렇다면 세 부담 상한이 150%에서 200%로 바뀌면 다주택자와 고가주택 보유자의 세금은 실제로 얼마나 달라질 수 있을까요?

종부세 세 부담 상한이란?

종부세 세 부담 상한은 집값과 세율이 크게 올라가더라도 보유세가 전년도보다 지나치게 급격하게 증가하지 않도록 제한하는 장치입니다.

현재 주택분 세 부담 상한은 기본적으로 전년도 재산세와 종부세 부담을 기준으로 **150%**가 적용됩니다.

쉽게 말해 제도상 계산된 세금이 크게 증가하더라도 일정한 상한을 두는 것입니다.

정부가 발표한 세제개편안에서는 이 상한을 200%로 높이는 방안이 포함됐습니다.

상한이 높아진다는 것은 세금을 깎아준다는 의미가 아닙니다.

오히려 세금이 빠르게 증가할 수 있는 범위를 넓히는 것입니다.

150%와 200%는 얼마나 차이가 날까?

개념을 이해하기 위해 아주 단순한 예를 들어보겠습니다.

전년도 상한 계산의 기준이 되는 보유세가 1,000만원이라고 가정하겠습니다.

150% 상한이 적용된다면 상한에 의해 제한되는 세 부담은 1,500만원 수준입니다.

200%라면 2,000만원까지 올라갈 수 있습니다.

물론 실제 종부세 계산은 재산세와 종부세, 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 각종 공제 등을 함께 계산해야 하기 때문에 단순히 모든 사람의 세금이 1.5배 또는 2배가 된다는 뜻은 아닙니다.

실제 산출된 세액이 상한을 넘어서는 사람에게만 상한 차이가 의미를 갖습니다.

정부는 왜 200%로 올리려고 했을까?

이번 세제개편의 기본 방향은 실거주 1주택자는 보호하면서 고가주택과 비거주 주택, 다주택에 대한 과세를 정상화하겠다는 것입니다.

세율을 올리더라도 세 부담 상한이 너무 낮으면 실제 세금에는 인상분이 천천히 반영됩니다.

정부가 상한을 200%로 높이려 했던 이유입니다.

공정시장가액비율도 현행 60%에서 앞으로 70~80% 수준으로 높이는 방향이 제시됐습니다.

세율과 과세표준 계산방식, 세 부담 상한이 함께 바뀌면 일부 고가·다주택 보유자의 실제 세 부담이 상당히 증가할 수 있습니다.

그런데 왜 다시 150% 유지 이야기가 나올까?

세금은 제도를 바꾸는 것만큼 증가속도도 중요합니다.

정부안대로 여러 과세 강화조치가 한꺼번에 적용되면 특정 납세자의 종부세가 짧은 기간에 크게 증가할 수 있다는 우려가 나왔습니다.

이에 따라 여당 내부에서는 종부세 세율과 다른 과세체계를 조정하더라도 세 부담 상한만큼은 현행 150%를 유지해 충격을 완화하자는 의견이 제기됐습니다.

8월 26일 나온 후속 논의에서는 정부 역시 세 부담 상한을 200%로 올리는 원안을 그대로 가져갈지, 150%를 유지할지를 다시 검토하고 있는 것으로 전해졌습니다.

따라서 현재 단계에서는 두 가능성을 모두 열어두고 봐야 합니다.

150%를 유지하면 세금 인상이 없어질까?

그것도 아닙니다.

상한을 150%로 유지하더라도 종부세 계산방식 자체가 바뀌면 최종적으로 부담해야 할 세액은 증가할 수 있습니다.

차이는 증가하는 속도입니다.

예를 들어 개편된 세율과 과세표준을 적용해 원래 부담해야 할 세액이 크게 증가했다고 가정해보겠습니다.

200% 상한에서는 증가한 세금이 더 빠르게 실제 납부액에 반영될 수 있습니다.

150% 상한을 유지하면 첫해의 상승폭은 상대적으로 제한되지만 다음 해에도 높은 산출세액이 유지될 경우 몇 년에 걸쳐 부담이 따라 올라갈 수 있습니다.

정부 관계자 설명에서도 주택가격 등이 급격하게 변하지 않는다는 가정 아래 시간이 지나면 150%와 200%의 차이가 줄어들 수 있다는 취지의 분석이 나옵니다.

다주택자는 무엇이 달라질까?

이번 종부세 개편은 단순히 세 부담 상한 하나만 바꾸는 것이 아닙니다.

과거 주택 수에 따라 적용하던 구조에서 주택가액을 더욱 중요하게 반영하는 방향으로 조정되고 있습니다.

고가주택과 비거주 주택에 대한 세 부담을 높이고 실제 거주하는 1주택자는 상대적으로 보호한다는 것이 기본 방향입니다.

따라서 다주택자라고 해서 모두 똑같은 금액이 증가하는 것은 아닙니다.

보유한 주택의 공시가격 합계와 실제 거주 여부, 명의구조, 공제 적용 여부 등에 따라 차이가 커질 수 있습니다.

특히 서울과 수도권의 고가주택을 여러 채 보유한 경우라면 개편에 따른 영향을 더 자세히 계산해볼 필요가 있습니다.

비거주 1주택자 공제도 다시 논의 중

이번 논의에서는 비거주 1주택자도 중요한 쟁점입니다.

당초 정부안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 공시가격 기준 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다.

그런데 8월 26일 현재 정부가 현행 12억원을 유지하는 방향을 유력하게 검토하고 있다는 후속 보도가 나왔습니다.

취학과 직장 변경·전근, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피하게 본인 주택에서 거주하지 못하는 사례가 있기 때문입니다.

정부는 이런 부득이한 비거주 사유를 폭넓게 인정하는 방안도 검토하고 있습니다.

이 부분 역시 최종안 확인이 필요합니다.

실거주 1주택자는 무조건 안전할까?

정부는 이번 개편에서 실거주 1주택자를 최대한 보호한다는 원칙을 제시했습니다.

하지만 초고가 주택까지 모든 1주택자의 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

기존 정부안 기준으로는 일정 가격 이상의 고가주택부터 세 부담이 증가하는 구조가 포함됐습니다.

특히 초고가 1·2주택의 최고세율과 공정시장가액비율 조정 등이 함께 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 ‘나는 한 채만 있으니까 종부세 개편과 상관없다’고 생각하기보다는 고가주택 보유자라면 자신의 공시가격과 거주요건을 확인할 필요가 있습니다.

제가 생각하기에는 200% 숫자만 보면 안 됩니다

제가 생각하기에는 이번 종부세 개편에서 가장 조심해야 하는 부분이 ‘세 부담 상한 200%니까 내 세금이 바로 두 배가 된다’고 받아들이는 것입니다.

실제 세금은 그렇게 단순하게 계산되지 않습니다.

저라면 다주택을 보유하고 있다면 지금 당장 매도 여부부터 결정하기보다 먼저 제 주택들의 공시가격과 명의, 거주 여부를 정리해서 현행 150% 유지 시나리오와 200% 상향 시나리오를 둘 다 계산해볼 것 같습니다.

특히 지금은 정부와 여당이 200% 상향 자체를 다시 논의하고 있기 때문에 확정되지 않은 제도를 기준으로 급하게 부동산을 처분하는 것은 부담스럽다고 생각합니다.

반대로 제가 예상하기에는 고가·비거주 주택의 세 부담을 높이고 실거주자를 우대한다는 큰 정책 방향 자체가 완전히 사라질 가능성만 기대하는 것도 조심해야 할 것 같습니다.

종부세 때문에 급매물이 나올까?

세 부담이 크게 증가하면 다주택자나 고가주택 보유자가 일부 주택을 매도할 가능성이 있습니다.

특히 현금흐름이 충분하지 않은 은퇴자나 임대수익 대비 보유세가 높은 주택을 가진 사람에게는 부담이 될 수 있습니다.

반대로 세 부담 상한을 150%로 유지하거나 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원으로 유지하면 당초 정부안보다 단기 세금 충격이 줄어듭니다.

그만큼 세금 때문에 급하게 매물을 내놓을 유인도 일부 줄어들 수 있습니다.

실제로 이번 재검토 소식 이후 서울 고가주택 시장의 급매물 흐름이 어떻게 달라질지도 관심을 받고 있습니다.

언제 최종 확정될까?

현재 가장 중요한 것은 아직 최종 확정안이 아니라는 점입니다.

정부는 세제개편안 원안을 일부 수정해 9월 초 국무회의 심의를 거쳐 국회에 제출하는 방법과 원안을 제출한 뒤 국회 심의 과정에서 수정하는 방안을 모두 검토하고 있습니다.

세법 개정은 국회 의결도 필요합니다.

따라서 지금 단계에서 200% 상향이나 비거주 1주택자 공제 변경을 확정된 세법처럼 계산해서는 안 됩니다.

앞으로 확인해야 할 것은 세 부담 상한이 최종적으로 150% 유지인지 200% 상향인지, 비거주 1주택 기본공제가 어떻게 결정되는지, 공정시장가액비율과 세율이 국회에서 어떻게 확정되는지입니다.

다주택자와 고가주택 보유자에게는 단순한 세율 몇 %의 변화보다 이 여러 제도가 동시에 적용됐을 때 실제 내년 보유세가 얼마가 되는지가 가장 중요한 문제입니다.