종부세 또 바뀌나? 1주택자 종부세 완화 내용과 계산 기준
종부세는 지금 확정된 현행 세법과 국회로 넘어가는 2027년 개편안을 구분해서 봐야 합니다. 특히 8월 초 정부가 처음 발표했던 내용과 9월 1일 국무회의에서 확정한 정부안 사이에 중요한 수정이 있었습니다.
현재 정부안의 핵심은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 것입니다. 반면 당초 9억원으로 줄이려던 비거주 1주택자의 기본공제는 다시 현행 12억원 유지로 수정됐습니다.
세 부담 상한도 당초 150%에서 200%로 높이려 했지만 최종 정부안에서는 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
그런데 이 숫자를 올해 종부세 계산에 바로 적용하면 안 됩니다. 국회 심사가 남아 있기 때문입니다.
2026년 종부세는 현재 법으로 계산합니다
먼저 올해 납부하는 종부세 기준부터 정리하겠습니다.
현행 종합부동산세에서 주택분 기본공제는 일반적으로 9억원이고 1세대 1주택자는 12억원입니다.
주택분 종부세 과세표준 계산에 적용하는 공정시장가액비율은 60%입니다.
단순화하면 기본구조는 다음과 같습니다.
(주택 공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율
여기서 중요한 단어는 공시가격입니다.
아파트가 실제 시장에서 20억원에 거래됐다고 해서 20억원 - 12억원으로 종부세 과세표준을 계산하는 것이 아닙니다.
국토교통부가 공시하는 주택 공시가격을 기준으로 계산해야 합니다.
예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 13억원이라면 현행 기본공제 12억원을 뺀 1억원에 공정시장가액비율 60%를 적용해 6,000만원이 과세표준 계산의 출발점이 됩니다.
여기에 해당 과세표준 구간의 세율을 적용하고 재산세 중복분과 각종 세액공제 등을 반영해야 실제 납부세액이 나옵니다.
실거주 1주택 공제 14억원은 아직 올해 기준이 아닙니다
정부가 9월 1일 확정한 세법 개정 정부안에서는 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이기로 했습니다.
공시가격이 12억원을 조금 넘는 주택을 보유한 실거주 1주택자에게는 상당히 중요한 변화입니다.
예를 들어 공시가격 13억5,000만원인 주택을 한 채 가지고 실제 거주하는 사람을 생각해보겠습니다.
현행 제도라면 12억원을 초과하는 부분이 있기 때문에 종부세 계산대상에 들어갈 수 있습니다.
새 정부안에서 14억원 공제가 시행된다면 공시가격 자체가 기본공제보다 낮아지므로 종부세 과세대상에서 빠질 수 있습니다.
다만 이것은 2027년 이후 제도 개편을 위한 정부안입니다.
2026년 종부세 고지서를 계산하면서 14억원 공제를 적용하면 안 됩니다.
비거주 1주택 9억원 공제안은 폐기됐습니다
이번 세제개편을 검색하면 아직도 비거주 1주택 기본공제 9억원이라는 내용이 상당히 많이 나옵니다.
8월 3일 처음 발표된 정부 세제개편안에는 실제로 이런 내용이 있었습니다.
실제 거주하는 1주택자는 공제를 12억원에서 14억원으로 늘리고, 한 채를 보유하고 있지만 자신은 그 집에 살지 않는 비거주 1주택자는 공제를 12억원에서 9억원으로 낮추겠다는 방안이었습니다.
하지만 입법예고 이후 전세를 주고 다른 지역에서 사는 사람, 직장·학업 등으로 자신의 집에 거주하기 어려운 사람에게 지나친 불이익이 될 수 있다는 논란이 커졌습니다.
결국 정부는 9월 1일 국무회의에서 이 부분을 수정했습니다.
최종 정부안에서는 비거주 1세대 1주택 기본공제를 현행 12억원으로 유지합니다.
따라서 현재 내년에 전세 준 1주택자는 공제가 무조건 9억원으로 떨어진다는 정보를 보고 세금을 계산하면 최신 정부안과 맞지 않습니다.
공동명의 1주택도 수정됐습니다
공동명의 주택은 단독명의와 계산방식이 달라질 수 있어 별도로 확인해야 합니다.
정부가 처음 발표한 개편안에서는 비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제를 각각 4억원으로 조정하는 내용이 포함됐습니다.
하지만 9월 1일 수정 정부안에서는 각각 6억원, 두 사람 합계 12억원 수준으로 조정됐습니다.
실거주 부부 공동명의와 단독명의의 특례 구조까지 들어가면 계산이 더 복잡해질 수 있기 때문에 단순히 집 한 채니까 14억원 공제라고 적용하면 안 됩니다.
부부 공동명의 여부, 1세대 1주택 특례 신청 여부와 실제 거주요건을 함께 확인해야 합니다.
공정시장가액비율도 종부세를 크게 바꿉니다
기본공제만 보면 실거주 1주택자의 종부세가 크게 줄어드는 것처럼 보입니다.
하지만 종부세 계산에는 공정시장가액비율이라는 변수가 있습니다.
현재 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.
정부 개편 방향에서는 이 비율을 높여 과세표준에 반영되는 공시가격 비중을 확대하는 내용이 포함돼 있습니다.
그래서 공제액이 올라가더라도 고가주택에서는 공정시장가액비율과 세율 변화까지 함께 계산해야 실제 세 부담을 알 수 있습니다.
예를 들어 단순한 구조만 비교해보겠습니다.
공시가격 15억원인 실거주 1주택자를 가정하고 현재 60%와 개편 방향의 70%를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 현행 기준 | 개편안 가정 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 15억원 | 15억원 |
| 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 공제 후 금액 | 3억원 | 1억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 단순 과세표준 | 1억8,000만원 | 7,000만원 |
이 사례에서는 공정시장가액비율이 올라가더라도 기본공제 증가 효과가 더 커서 과세표준이 크게 낮아집니다.
하지만 공시가격이 훨씬 높은 초고가주택으로 가면 상황이 달라질 수 있습니다.
공제액 2억원이 증가하는 효과는 일정하지만 공정시장가액비율 상승으로 추가되는 과세표준은 주택가격이 높을수록 커지기 때문입니다.
종부세율도 같이 봐야 합니다
현행 종부세는 과세표준과 보유주택 수 등에 따라 세율이 달라집니다.
국세청 안내 기준으로 2주택 이하 주택분 종부세는 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 시작해 구간별로 세율이 올라갑니다.
3주택 이상자는 일부 구간에서 더 높은 세율이 적용됩니다.
정부 개편안은 주택 수에 따라 다르게 적용되는 세율체계를 장기적으로 주택가액 중심으로 바꾸는 방향을 담고 있습니다.
이 변화가 시행되면 몇 채를 보유했는가와 함께 총 주택가액이 어느 정도인가의 중요성이 더 커질 수 있습니다.
고가 1주택자에게 무조건 감세, 다주택자에게 무조건 증세라고 단순화하기 어려운 이유입니다.
가격대와 공제, 공정시장가액비율, 세율구간이 함께 움직이기 때문입니다.
세 부담 상한 200%도 다시 150%로 돌아왔습니다
8월 초 정부안에서 상당히 큰 논란이 됐던 것이 종부세 세 부담 상한입니다.
세 부담 상한은 주택 공시가격과 세율이 크게 올라가더라도 전년 대비 보유세 부담이 일정 수준 이상 급격하게 증가하지 않도록 제한하는 장치입니다.
정부는 처음 세제개편안을 발표하면서 현행 150%인 세 부담 상한을 200%로 높이는 방안을 제시했습니다.
이렇게 되면 전년도보다 세금이 빠르게 늘어나는 고가주택·다주택 보유자의 부담 증가속도가 커질 수 있었습니다.
하지만 9월 1일 확정된 정부안에서는 현행 150%를 유지하는 쪽으로 수정됐습니다.
따라서 8월 기사에서 내년 종부세 세 부담 상한 200%라는 내용을 봤다면 최신 정부안과 다시 비교해야 합니다.
6월 1일 과세기준일도 놓치면 안 됩니다
종부세와 재산세를 이해할 때 공통적으로 중요한 날짜가 매년 6월 1일입니다.
해당 날짜의 주택 소유관계를 기준으로 보유세 납세의무자가 결정됩니다.
예를 들어 6월 2일에 주택을 팔았다고 해서 그 해 보유세 기준에서 자동으로 빠지는 것이 아닙니다.
반대로 6월 2일 이후 집을 새로 샀다면 해당 연도의 6월 1일 기준 소유자는 이전 소유자입니다.
부동산 매매잔금일을 정할 때 5월 말과 6월 초 사이에서 세금 문제가 자주 언급되는 이유입니다.
실제 종부세는 과세표준에 세율만 곱하면 끝나지 않습니다
온라인에서 종부세 계산기를 볼 때 가장 주의해야 할 부분입니다.
실제 종부세 세액을 구하려면 공시가격과 기본공제, 공정시장가액비율 외에도 재산세와 중복되는 부분을 조정해야 합니다.
또 1세대 1주택자는 연령이나 보유기간 등에 따른 세액공제가 적용될 수 있습니다.
공동명의 1주택 특례, 상속주택이나 지방 저가주택 등 주택 수 산정특례가 적용되는지도 결과를 크게 바꿀 수 있습니다.
그래서 같은 공시가격 20억원 주택을 한 채 가지고 있어도 소유 형태와 연령, 보유기간, 실제 거주상태에 따라 최종 종부세가 같지 않을 수 있습니다.
인터넷에서 공시가격 × 세율만 계산한 결과를 실제 고지세액이라고 보면 차이가 발생하는 이유입니다.
종부세가 앞으로 또 바뀔 가능성이 있는 이유
9월 1일 국무회의를 통과했다고 모든 내용이 확정된 것은 아닙니다.
정부가 확정한 개정안은 국회에서 심사를 받아야 합니다.
여당 내부에서도 1주택자의 세 부담을 더 완화해야 한다는 의견과 고가주택 보유세를 지나치게 낮춰서는 안 된다는 의견이 동시에 나오고 있습니다.
따라서 현재 단계는 정부안이 확정됐다는 것이지 개정 세법 시행이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
올해 종부세를 확인하는 사람은 현행 세법을 보면 됩니다.
2027년 종부세 부담을 예상하려는 사람은 9월 1일 정부안을 기본으로 보되 정기국회 심사에서 기본공제, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제 구조가 다시 바뀌는지 확인해야 합니다.
이번 개편의 큰 방향은 실거주 1주택자의 기본공제를 높이는 대신 고가주택에 대한 과세구조를 조정하는 것입니다.
하지만 8월 초 발표 이후 불과 한 달 사이에 비거주 1주택 공제와 세 부담 상한이 실제로 수정됐다는 점을 보면 국회 통과 전 숫자를 확정 세액처럼 받아들이는 것은 이릅니다.
주담대 금리 7%는 이제 갈 수도 있는 금리가 아닙니다. 2026년 들어 주요 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리 상단은 이미 7%를 넘어섰고 7월에는 한때 7.5% 수준까지 올라갔습니다.
다만 뉴스에서 주담대 7%라는 숫자를 보고 현재 주택담보대출을 받는 사람이 모두 연 7%를 부담한다고 이해하면 안 됩니다.
한국은행이 집계한 2026년 7월 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출 평균금리는 연 4.48%였습니다. 고정형은 4.76%, 변동형은 4.35%였습니다.
즉 은행 상품의 최고금리와 실제로 신규 대출자들이 받은 평균금리를 분리해서 봐야 합니다.
평균 주담대 금리는 4.48%인데 7%라는 숫자는 왜 나올까?
은행은 모든 고객에게 똑같은 주택담보대출 금리를 적용하지 않습니다.
대출금리는 보통 기준이 되는 지표금리에 은행의 가산금리를 더하고 각종 우대금리를 빼는 구조로 결정됩니다.
담보와 대출기간, 신용도, 급여이체, 카드실적, 거래관계와 대출상품에 따라 실제 적용금리가 달라집니다.
따라서 뉴스에서 발표하는 연 4.7~7.5% 같은 범위의 상단은 해당 조건에서 가장 높은 쪽에 가까운 금리입니다.
한국은행의 4.48%는 한 달 동안 은행들이 실제 새로 취급한 주담대의 금액을 반영한 가중평균입니다.
둘 중 하나가 틀린 숫자가 아니라 서로 다른 대상을 측정하고 있는 것입니다.
5대 시중은행의 고정형 주담대 상단은 7월 한때 7.5% 수준까지 올라갔고 8월 말에도 여전히 7%를 웃도는 수준이 확인됐습니다.
반면 실제 신규취급 평균금리는 4%대 중후반입니다.
기준금리가 3%로 다시 올라왔습니다
주담대 금리 방향에서 가장 큰 변화는 한국은행이 다시 기준금리를 올리기 시작했다는 것입니다.
한국은행 금융통화위원회는 2026년 7월 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 8월 27일 다시 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다.
두 차례 연속 금리 인상입니다.
한국은행은 국내경제 성장세가 예상보다 강하고 물가상승률이 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되는 상황에서 물가 확산을 막고 금융안정 위험에 대응할 필요가 있다고 판단했습니다.
문제는 주담대가 기준금리만 따라 움직이지 않는다는 점입니다.
기준금리는 금융시장 전체의 방향을 결정하는 중요한 기준이지만 실제 대출상품은 은행채와 코픽스 같은 지표에 더 직접적으로 연결됩니다.
고정형 주담대는 은행채 5년물을 봐야 합니다
은행의 고정형 또는 일정 기간 금리가 고정되는 혼합·주기형 주담대는 은행채 5년물 등 장기 시장금리 영향을 많이 받습니다.
은행이 장기간 자금을 조달하는 비용이 올라가면 고정형 대출금리도 함께 올라갈 가능성이 큽니다.
7월 한국은행 통계에서 고정형 주담대 평균금리는 4.76%로 전월보다 0.23%포인트 상승했습니다.
고정형 금리는 2025년 10월 이후 10개월 연속 상승했습니다.
같은 기간 변동형 주담대 평균금리는 4.35%였기 때문에 고정형과 변동형 사이에 0.41%포인트 차이가 생겼습니다.
금리 인상기인데도 신규 대출자들이 변동금리를 선택하는 이유 가운데 하나가 바로 이 차이입니다.
당장 적용되는 금리만 보면 변동형이 더 낮기 때문입니다.
변동형은 코픽스를 확인해야 합니다
변동형 주담대는 코픽스와 금융채 단기금리 등에 연동되는 상품이 많습니다.
코픽스는 은행들이 예금과 적금, 은행채 등으로 돈을 조달할 때 들어간 비용을 반영하는 지표입니다.
은행의 예·적금 금리가 올라가고 자금조달 비용이 높아지면 시간이 지나면서 코픽스도 상승할 수 있습니다.
따라서 한국은행이 기준금리를 올린 날 기존 변동형 주담대 이자가 곧바로 0.25%포인트 올라가는 방식은 아닙니다.
자신의 상품이 어떤 지표에 연동돼 있는지와 금리를 몇 개월마다 다시 산정하는지를 확인해야 합니다.
3개월, 6개월, 1년 주기로 금리가 변하는 상품이라면 실제 이자 상승은 자신의 금리 재산정 시점에 나타날 수 있습니다.
5억원을 30년 빌리면 금리 1% 차이가 얼마나 클까?
금리 1%포인트는 숫자로만 보면 작아 보입니다.
하지만 주담대처럼 수억원을 수십 년 동안 빌리는 대출에서는 월 상환액 차이가 상당히 커집니다.
5억원을 30년 만기, 원리금균등 방식으로 빌렸다고 단순 계산해보겠습니다.
| 적용금리 | 월 원리금 |
|---|---|
| 4.48% | 약 253만원 |
| 5% | 약 268만원 |
| 6% | 약 300만원 |
| 7% | 약 333만원 |
| 7.5% | 약 350만원 |
한국은행 7월 평균인 4.48%와 7%를 비교하면 월 상환액 차이가 약 80만원입니다.
1년이면 약 960만원의 현금흐름 차이가 생깁니다.
4.48%에서 7.5%가 되면 월 상환액은 약 97만원 더 늘어납니다.
같은 5억원짜리 대출이어도 금리가 어디에서 결정되는지에 따라 가계의 생활비 여력이 크게 달라집니다.
7% 금리에서 8%까지도 갈 수 있을까?
현재 시장에서 8%라는 숫자가 거론되는 이유는 고정형 주담대 금리 상단이 이미 7%대에 있기 때문입니다.
한국은행이 8월 기준금리를 다시 인상했고 장기 국채금리와 은행채 금리까지 추가로 상승한다면 일부 상품의 상단이 8%에 접근하거나 넘어설 가능성을 배제할 수 없습니다.
하지만 주담대 8% 시대라는 표현을 전체 대출자의 평균금리가 8%가 된다는 의미로 받아들이면 과도합니다.
현재 가장 최근 한국은행 통계에서 신규 주담대 평균은 4.48%입니다.
8%가 현실화되더라도 우선은 개별 상품의 최고금리 영역에서 나타날 가능성이 큽니다.
평균금리가 어디까지 올라가는지는 이후 한국은행의 금융기관 가중평균금리 통계를 확인해야 합니다.
지금 고정금리와 변동금리 중 무엇이 유리할까?
현재 상황은 선택이 단순하지 않습니다.
금리가 계속 오를 것 같으니 무조건 고정형이 유리하다고 생각할 수 있지만 7월 평균을 보면 고정형 4.76%, 변동형 4.35%로 이미 0.41%포인트 차이가 났습니다.
5억원을 빌린다면 0.41%포인트 차이도 적지 않은 비용입니다.
반대로 당장 변동형이 싸다는 이유만으로 선택했다가 이후 코픽스가 계속 오르면 처음의 금리 차이가 빠르게 줄어들 수 있습니다.
그래서 선택할 때는 앞으로 금리가 오를지 내릴지 맞히는 것보다 자신이 감당할 수 있는 위험을 계산하는 것이 현실적입니다.
고정형과 변동형의 실제 제시금리 차이가 얼마인지, 대출을 몇 년 동안 유지할 것인지, 중도상환할 계획이 있는지, 금리가 1%포인트 더 올라도 월 상환액을 감당할 수 있는지를 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 몇 년 안에 집을 팔거나 대출을 크게 상환할 예정인데 고정형 금리가 지나치게 높다면 당장의 비용을 더 중요하게 볼 수 있습니다.
반대로 20~30년 동안 상당한 대출을 유지해야 하고 월 지출이 늘어나는 것이 부담스럽다면 일정 기간 금리를 확정해두는 가치가 더 커집니다.
신규 대출자보다 기존 변동금리 차주가 더 신경 써야 할 부분
이미 대출을 받은 사람에게 가장 먼저 필요한 것은 자신의 대출계약서를 확인하는 것입니다.
변동금리라는 말만으로는 실제 금리가 언제 얼마나 바뀌는지 알 수 없습니다.
신규 코픽스, 잔액 코픽스, 신잔액 코픽스, 금융채 등 어떤 기준금리에 연결됐는지와 금리변동 주기가 중요합니다.
다음 금리 변경일도 확인해야 합니다.
기준금리가 3%로 올랐더라도 자신의 금리 재산정일이 몇 개월 뒤라면 당장 이번 달 상환액은 같을 수 있습니다.
다만 기준금리와 시장금리가 높은 수준을 유지하면 다음 재산정 시점에 부담이 커질 수 있습니다.
대출한도가 늘었다고 금리가 내려가는 것은 아닙니다
최근 금융당국이 은행권 가계대출 총량 증가 목표를 조정하면서 이제 주담대가 다시 쉬워지는 것 아닌가라는 기대도 생겼습니다.
하지만 총량규제와 개인 DSR·LTV는 다른 문제입니다.
은행이 취급할 수 있는 전체 가계대출 여력이 늘어난다고 개인의 DSR 기준이 자동으로 완화되는 것은 아닙니다.
반대로 법적으로 대출한도가 충분해도 은행이 자체적으로 대출물량을 제한하면 원하는 날짜에 대출을 받기 어려울 수 있습니다.
실제로 최근에는 일부 은행·인터넷은행에서 주담대 신청물량이 빠르게 소진되면서 대출 신청 경쟁이 벌어지는 현상까지 나타났습니다.
따라서 주택 계약을 앞둔 사람은 최대 얼마까지 나오나만 확인해서는 부족합니다.
실제 실행 가능한 금액, 적용금리, 대출 승인 유효기간, 잔금일까지 실행 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
대환대출은 금리 차이만 보면 안 됩니다
기존 대출금리가 높아졌다면 다른 은행으로 갈아타는 것도 방법이 될 수 있습니다.
하지만 새로운 대출의 표시금리가 0.2~0.3%포인트 낮다고 무조건 유리한 것은 아닙니다.
기존 대출에 중도상환수수료가 남아 있는지, 새 대출에서 부대비용이 발생하는지, 기존에 받았던 우대금리를 잃는지 확인해야 합니다.
특히 남은 대출기간이 짧거나 조만간 큰 금액을 상환할 계획이라면 금리 차이로 절약하는 이자보다 갈아타는 비용이 더 클 수도 있습니다.
반대로 대출잔액이 크고 남은 기간이 길다면 0.2~0.3%포인트 차이도 장기간 상당한 이자 차이를 만들 수 있습니다.
지금 주담대 시장에서 볼 숫자는 7% 하나가 아닙니다
현재 가장 중요한 변화는 세 개의 숫자로 볼 수 있습니다.
한국은행 기준금리는 3.00%, 7월 신규 주담대 평균금리는 4.48%, 고정형 주담대 상단은 이미 7%대입니다.
세 숫자가 동시에 보여주는 것은 금리 부담이 전체적으로 올라가는 가운데 개인별 조건에 따른 대출금리 격차도 매우 커졌다는 것입니다.
앞으로 기준금리가 추가로 올라가더라도 주담대가 같은 폭으로 즉시 움직이지 않을 수 있고, 반대로 기준금리가 동결돼도 시장금리와 은행의 자금조달비용이 오르면 주담대가 더 올라갈 수 있습니다.
그래서 주담대 방향을 볼 때는 한국은행 기준금리만 보는 것보다 은행채 5년물과 코픽스까지 함께 확인하는 편이 낫습니다.
한국은행은 9월 30일 2026년 8월 금융기관 가중평균금리를 발표할 예정입니다.
8월 27일 기준금리 인상이 있었기 때문에 해당 통계와 이후 9월 데이터에서 실제 신규 주담대 평균금리가 어느 정도까지 올라가는지가 다음 핵심 확인점입니다.
현재 대출을 준비하고 있다면 7%가 8%가 될까를 맞히는 것보다 본인이 실제 제시받은 금리를 기준으로 월 상환액을 계산하고, 여기에 금리가 1%포인트 더 올라간 상황까지 버틸 수 있는지를 먼저 보는 것이 현실적인 판단기준입니다.
공식 확인자료
함께 확인하면 좋은 글
Finzoom
댓글 0
첫 댓글을 남겨보세요.