부담부증여 취득세율 계산기, 유상·무상 부분 나눠 취득세 계산하기

부담부증여 취득세 계산에서 가장 먼저 할 일은 부동산 전체 가액에 하나의 세율을 곱하는 것이 아닙니다.

수증자가 실제로 인수하는 대출이나 임대보증금 등 인정되는 채무 부분은 유상취득, 채무를 제외한 나머지는 무상취득으로 나눠 각각 계산해야 합니다.

지방세 안내에서도 부담부증여는 채무 부분을 유상취득, 채무 이외 부분을 무상취득으로 구분합니다. 현재 시행 중인 지방세법 시행령은 어떤 채무를 부담부증여의 채무부담액으로 인정할지도 구체적으로 정하고 있습니다.

10억원 주택에 채무 4억원이 있다면 먼저 4억·6억으로 나눕니다

단순한 예시로 주택의 취득세 계산상 가액이 10억원이고, 자녀가 부모의 인정 가능한 채무 4억원을 실제로 인수한다고 가정하겠습니다.

계산 구조는 다음과 같습니다.

• 전체 가액: 10억원
• 승계하는 채무: 4억원
• 채무를 제외한 부분: 6억원
• 유상취득 부분: 4억원
• 무상취득 부분: 6억원

즉 10억원 × 증여 취득세율처럼 한 번에 계산하는 것이 아니라 4억원에 해당하는 유상 부분과 6억원에 해당하는 무상 부분을 각각 계산한 뒤 합산하는 방식으로 접근해야 합니다.

다만 여기서 말하는 4억원은 단순히 등기부에 대출이 잡혀 있다는 이유만으로 자동 인정되는 금액이 아닙니다.

현행 지방세법 시행령 제14조의4에 따르면 부담부증여에서 유상취득으로 보는 채무부담액은 시가인정액을 한도로 합니다.

또한 취득자가 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 실제 채무를 인수했다는 사실을 입증해야 합니다.

대표적인 인정자료는 다음과 같습니다.

• 등기부등본으로 확인되는 저당권 등에 따른 채무
• 금융기관의 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융채무
• 임대차계약서로 확인되는 임대보증금
• 판결문이나 공정증서 등 객관적인 자료로 확인되는 채무

따라서 부모에게 주택담보대출 4억원이 있다고 계약서에 “자녀가 승계한다”라고만 적었다고 끝나는 것은 아닙니다.

금융기관에서 실제 채무자가 변경됐는지, 임대보증금이라면 보증금 반환의무가 실제 수증자에게 넘어갔는지를 확인해야 합니다.

유상취득 4억원에는 어떤 취득세율을 적용할까

주택의 일반적인 유상취득 세율은 현재 취득가액과 주택 수 등에 따라 달라집니다.

일반 세율 구간에서는 주택가액에 따라 1~3% 구조가 적용되고, 다주택 중과 요건에 해당하면 세율이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 지방세법은 조정대상지역 여부와 취득 후 세대 기준 주택 수 등에 따라 별도의 중과세율을 규정하고 있습니다.

여기에서 많이 하는 실수가 있습니다.

채무가 4억원이니 4억원짜리 주택을 산 것으로 보고 무조건 1%

라고 계산하는 것입니다.

부담부증여로 주택 일부를 유상취득하는 경우에는 부분 취득가액만 보고 세율을 결정하면 실제 세액과 달라질 수 있습니다. 주택의 전체 취득가액과 지분, 수증자의 기존 주택 수, 조정대상지역 여부까지 함께 확인해야 합니다.

따라서 계산기에서 유상 부분을 입력할 때도 단순히 채무금액만 넣고 끝내기보다 세율 결정 조건을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

나머지 무상 부분은 증여 취득으로 계산합니다

지방세법상 상속 외 일반적인 부동산 무상취득의 표준 취득세율은 3.5%입니다.

앞선 사례에서는 전체 10억원 가운데 인정채무 4억원을 제외한 부분이 무상취득 영역이 됩니다.

다만 여기에서도 6억원 × 3.5%를 계산한 값을 곧바로 최종 납부세액이라고 생각하면 안 됩니다.

주택의 소재 지역과 시가표준액, 취득자와 증여자의 관계, 주택 취득 관련 중과요건 등에 따라 실제 적용세율을 별도로 확인해야 하기 때문입니다.

또 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가될 수 있어 취득세 본세와 실제 납부총액은 다를 수 있습니다.

특히 전용면적 등 조건에 따라 부가되는 세목이 달라질 수 있으므로 계산기에서 나온 취득세 숫자 하나만 비교해서는 부족합니다.

부담부증여 취득세 계산은 이 순서로 하면 됩니다

실제로 계산하려면 처음부터 세율을 찾기보다 순서를 정해 놓는 편이 빠릅니다.

1단계. 부동산의 취득세 계산 기준가액 확인

주택의 전체 가액과 시가표준액 등 계산에 필요한 기준을 확인합니다.

2단계. 실제로 인수하는 채무 확인

주택담보대출, 임대보증금 등 가운데 실제 수증자가 인수하고 객관적으로 입증할 수 있는 채무만 구분합니다.

3단계. 유상·무상 부분 분리

전체 계산가액 - 인정되는 채무부담액

으로 무상 부분을 확인합니다.

예를 들어 10억원 중 4억원의 채무가 인정된다면 구조상 유상 부분 4억원, 나머지 6억원을 무상 부분으로 구분해 접근합니다.

4단계. 유상 부분 세율 확인

수증자의 주택 수, 주택 소재지, 전체 주택가액 등 유상취득 세율 결정 조건을 확인합니다.

5단계. 무상 부분 세율 확인

일반 무상취득인지 주택 관련 중과 규정이 적용되는지 확인합니다.

6단계. 지방교육세·농어촌특별세까지 합산

마지막으로 부가세목을 포함해 실제 예상 납부액을 계산합니다.

부담부증여는 일반 증여보다 입력해야 할 조건이 많습니다. 최소한 다음 정보는 미리 준비하는 것이 좋습니다.

• 증여할 부동산의 종류
• 전체 주택가액
• 시가표준액
• 승계할 대출잔액
• 승계할 임대보증금
• 수증자의 기존 주택 수
• 주택 소재지와 조정대상지역 여부
• 증여자와 수증자의 관계
• 주택 전용면적

이 정보가 없으면 같은 10억원 주택에 같은 4억원 채무가 있어도 실제 취득세가 달라질 수 있습니다.

부모 대출을 자녀가 갚기로 하면 모두 유상취득으로 인정되나요?

아닙니다. 부담부증여 계약서에 채무승계 내용을 적는 것만으로 충분하지 않습니다. 금융기관 채무라면 채무자 변경자료 등 실제 인수 사실을 입증할 자료가 필요합니다.

전세보증금도 유상취득 부분에 포함될 수 있나요?

실제 임대차계약이 존재하고 수증자가 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무를 인수한 사실을 입증할 수 있다면 채무부담액 판단 대상이 될 수 있습니다. 현행 시행령도 임대차계약서 등으로 확인되는 임대보증금을 명시하고 있습니다.

부담부증여를 하면 일반 증여보다 취득세가 무조건 적나요?

그렇지는 않습니다. 유상 부분에 적용되는 세율과 무상 부분의 세율, 수증자의 기존 주택 수와 중과 여부에 따라 결과가 달라집니다. 또한 부담부증여에서는 채무 부분 때문에 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있으므로 취득세만 비교하면 전체 세부담을 잘못 판단할 수 있습니다.

부담부증여 취득세는 채무가 얼마인지 확인한 뒤 유상취득과 무상취득을 분리하는 것부터 시작하면 됩니다. 그다음 각 부분의 세율 결정 조건을 따로 확인하고 지방교육세와 농어촌특별세까지 더해야 실제 납부액에 가까워집니다. 신고 전에는 채무승계 증빙까지 준비됐는지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

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