부담부증여 시 양도세가 무조건 발생하나요?

아닙니다. 부모가 넘기는 부동산에 딸린 채무를 자녀가 실제로 인수했는지, 그리고 부모가 해당 주택을 일반 양도했을 때 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 등에 따라 달라집니다.

부담부증여 시 양도소득세는 누구에게 부과되나요?

부담부증여 시 채무(대출, 전세보증금 등)에 해당하는 유상 이전 부분에 대해서는 부모에게 양도소득세가 발생합니다.

부담부증여가 일반증여보다 유리한지 판단하려면 어떤 세금을 함께 비교해야 하나요?

부모의 양도세, 자녀의 증여세, 그리고 자녀의 취득세까지 이 세 가지 세금을 함께 비교해야 실제로 일반증여보다 유리한지 판단할 수 있습니다.

부담부증여 시 양도차익은 어떻게 계산하나요?

증여가액 중 대출이나 보증금 등 인수채무가 차지하는 비율(채무비율)만큼 양도가액과 취득가액을 안분하여 양도차익을 계산합니다.

부담부증여 양도세 세율·면제, 비과세 조건 확인하고 신고하기

Finzoom 2026년 9월 26일 읽는 시간 약 8분

부담부증여를 할 때 양도세가 무조건 발생하는 것은 아닙니다. 핵심은 부모가 넘기는 부동산에 딸린 채무를 자녀가 실제로 인수했는지, 그리고 부모가 해당 주택을 일반적으로 양도했을 때 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지입니다.

양도세가 발생한다면 부동산 전체 금액에 세율을 곱하는 것도 아닙니다. 대출이나 전세보증금처럼 수증자가 인수하는 채무에 해당하는 부분만 유상으로 넘긴 것으로 보고 양도차익을 계산합니다.

부담부증여 양도세는 부모에게 발생합니다

시가 12억원인 아파트를 부모가 자녀에게 증여하면서 주택담보대출 4억원을 자녀가 함께 인수한다고 가정해보겠습니다.

세법상 크게 두 부분으로 나뉩니다.

채무 4억원: 부모가 자녀에게 유상으로 이전한 부분
나머지 8억원: 자녀가 무상으로 증여받은 부분

채무 4억원에 해당하는 부분에서는 부모의 양도소득세를 검토하고, 나머지 증여 부분에서는 자녀의 증여세를 검토합니다. 자녀가 부동산을 취득하면서 부담하는 취득세도 별도입니다.

즉 부담부증여를 할 때는 증여세만 줄어드는지를 보면 안 됩니다.

부모 양도세 + 자녀 증여세 + 자녀 취득세

이 세금을 함께 비교해야 실제로 일반증여보다 유리한지 판단할 수 있습니다.

양도차익도 채무비율만큼 나눠 계산합니다

같은 아파트를 부모가 과거 6억원에 취득했다고 가정하겠습니다.

현재 증여가액이 12억원, 인수채무가 4억원이면 채무비율은 약 33.33%입니다.

4억원 ÷ 12억원 = 33.33%

양도로 보는 금액은 채무액인 4억원입니다.

부모의 과거 취득가액 6억원도 전부 공제하는 것이 아니라 같은 비율로 나눕니다.

6억원 × 33.33% ≈ 2억원

필요경비와 공제 등을 제외하고 단순하게 보면 채무 부분 양도차익은 약 2억원입니다.

양도가액 4억원 - 안분 취득가액 2억원 = 2억원

소득세법 시행령 제159조도 부담부증여에서 양도로 보는 부분의 취득가액을 증여가액 중 채무가 차지하는 비율에 따라 안분하도록 규정하고 있습니다.

따라서 대출 4억원 - 전체 취득가액 6억원처럼 계산해서 양도차익이 없다고 판단하면 안 됩니다.

부담부증여 양도세 세율은 6~45% 기본세율부터 확인합니다

일반적인 부동산의 양도소득 과세표준에는 다음 기본세율이 적용됩니다.

양도소득 과세표준	기본세율
1,400만원 이하	6%
1,400만원 초과~5,000만원 이하	15%
5,000만원 초과~8,800만원 이하	24%
8,800만원 초과~1억5,000만원 이하	35%
1억5,000만원 초과~3억원 이하	38%
3억원 초과~5억원 이하	40%
5억원 초과~10억원 이하	42%
10억원 초과	45%

누진세율이기 때문에 양도차익 전체에 최고세율 하나를 곱하는 방식은 아닙니다. 장기보유특별공제 적용 여부와 양도소득 기본공제 250만원 등을 반영해 과세표준을 구한 뒤 구간별 세율과 누진공제를 적용합니다. 양도소득세에 따른 지방소득세도 별도로 계산됩니다.

단기보유 부동산이나 다주택자 등은 적용 세율과 중과 여부가 달라질 수 있으므로 증여자의 보유주택 수와 취득일도 함께 확인해야 합니다.

‘부담부증여 양도세 면제’는 1세대 1주택 비과세부터 봅니다

부담부증여에 별도로 존재하는 일괄적인 ‘양도세 면제제도’가 있는 것은 아닙니다.

주택이라면 가장 먼저 확인할 것은 1세대 1주택 비과세 요건입니다.

일반적으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년 이상 보유했다면 비과세 적용을 검토할 수 있습니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 등은 2년 거주요건도 확인해야 합니다.

여기서 한 가지 더 봐야 할 것이 12억원 기준입니다.

1세대 1주택 요건을 갖춰도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과 부분에 해당하는 양도차익이 과세대상이 될 수 있습니다. 국세청도 현재 1세대 1주택 고가주택의 기준을 12억원으로 안내하고 있습니다.

부담부증여에서도 주택 전체의 평가와 비과세 요건, 채무 부분을 함께 적용해 계산해야 하므로 대출이 4억원이고 12억원보다 적으니 비과세처럼 채무액만 12억원 기준과 비교하면 안 됩니다.

부모·자녀 사이 대출은 실제 승계가 더 중요합니다

부담부증여 계약서에 자녀가 부모의 대출을 인수한다고 적었다고 해서 세법상 채무가 자동으로 인정되는 것도 아닙니다.

상속세 및 증여세법 제47조는 증여재산에 담보된 채무 등으로서 수증자가 인수한 금액을 증여재산가액에서 차감하도록 규정하면서도, 배우자나 직계존비속 사이에서는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정을 두고 있습니다.

다만 금융기관 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 예외가 될 수 있습니다.

따라서 부모와 자녀 사이의 부담부증여라면 다음 자료를 특히 챙겨두는 것이 좋습니다.

금융기관 대출잔액증명서
채무자 변경 또는 채무인수 관련 서류
임대차계약서와 전세보증금 자료
자녀의 소득과 상환능력을 확인할 자료
증여 이후 실제 원리금 상환내역

명의만 자녀에게 넘기고 대출 원리금은 계속 부모가 갚는다면 실제 채무승계 여부가 문제가 될 수 있습니다.

신고기한은 일반 부동산 양도와 다릅니다

부담부증여 양도세 신고에서 실수가 많이 발생하는 부분이 신고기한입니다.

일반적인 부동산 양도의 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이지만, 부담부증여의 예정신고 기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 국세청이 별도로 구분해 안내하고 있습니다.

예를 들어 9월 15일 부담부증여를 했다면 9월 말일부터 3개월을 기준으로 신고기한을 계산합니다. 실제 마감일이 토요일·공휴일 등에 해당하면 다음 날로 넘어갈 수 있으므로 신고 시점에 홈택스에서 최종 기한을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

홈택스에서는 로그인 후 세금신고 → 양도소득세 메뉴에서 전자신고를 진행할 수 있습니다.

신고 전에는 증여계약서, 취득계약서, 취득가액 증빙, 필요경비 증빙, 채무잔액증명서, 임대차계약서 등 채무승계 자료를 준비합니다.

부담부증여 전에는 이 순서로 확인하면 됩니다

첫째, 부모가 현재 몇 채의 주택을 보유하고 있는지 확인합니다.

둘째, 증여할 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인합니다.

셋째, 자녀가 실제로 인수할 대출·전세보증금 금액을 확정합니다.

넷째, 채무액 ÷ 증여가액으로 채무비율을 구하고 부모의 취득가액도 같은 비율로 나눠 예상 양도차익을 계산합니다.

다섯째, 부모의 양도세뿐 아니라 자녀의 증여세와 취득세까지 합산해 일반증여와 비교합니다.

마지막으로 증여가 끝난 뒤에는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 부담부증여에 따른 양도소득세 예정신고를 진행합니다.

부담부증여에서는 ‘대출이 많으면 증여세가 줄어든다’는 한 가지만 보고 결정하면 오히려 전체 세금이 커질 수 있습니다. 특히 1세대 1주택이라면 양도세 비과세가 가능한지 먼저 확인하고, 비과세가 안 된다면 채무비율로 양도차익을 계산한 뒤 증여세·취득세까지 함께 비교하는 것이 순서입니다.