부담부증여 계약서, 채무 인수 내용 작성하고 신고서류 준비하기

부담부증여 계약서는 채무를 정확하게 적는 것부터 시작합니다

부담부증여 계약서를 작성할 때는 단순히 대출을 자녀가 승계한다고 한 줄 적는 것으로 끝나지 않습니다.

어떤 부동산을 증여하는지, 현재 채무가 얼마인지, 채권자가 누구인지, 수증자가 얼마를 인수하는지, 언제부터 원금·이자 또는 전세보증금 반환책임을 부담하는지가 계약서에서 확인돼야 합니다.

더 중요한 것은 계약서에 적은 내용과 실제 돈의 흐름이 같아야 한다는 점입니다.

부모가 자녀에게 주택을 증여하면서 대출 3억원을 자녀가 인수한다고 계약했더라도 증여 뒤 계속 부모 계좌에서 대출 원리금이 빠져나간다면 세무상 실제 채무승계를 설명하기 어려워질 수 있습니다.

특히 부모와 자녀처럼 직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 우선 추정하고, 객관적으로 확인되는 채무일 때 예외적으로 인정하는 구조입니다. 임대 중인 부동산의 임대보증금 역시 법에서 증여재산과 관련된 채무로 규정하고 있습니다.

계약서에 최소한 이 내용은 들어가야 합니다

부동산 부담부증여라면 계약서를 작성하기 전에 등기사항증명서, 대출잔액, 임대차계약서를 먼저 펼쳐놓는 편이 좋습니다.

계약서에 들어갈 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 증여자와 수증자
   부동산을 주는 사람과 받는 사람의 성명·주소 등 기본정보를 적습니다.
2. 증여하는 부동산
   소재지, 동·호수, 토지와 건물 표시 등을 등기사항증명서와 맞춰 작성합니다.
3. 증여일
   세금 신고기한을 계산하는 기준이 되므로 실제 증여 시점과 맞춰야 합니다.
4. 인수하는 채무 종류
   주택담보대출인지, 전세보증금 반환채무인지 명확히 구분합니다.
5. 채무금액과 상대방
   대출이라면 금융회사와 증여일 기준 잔액, 전세보증금이라면 임차인과 보증금 금액을 적습니다.
6. 채무를 누가 부담하는지
   증여 이후 수증자가 원금·이자 상환 또는 보증금 반환 책임을 부담한다는 점을 적습니다.

예를 들어 주택담보대출이라면 다음과 같은 식으로 내용을 구체화할 수 있습니다.

수증자는 위 증여 부동산과 관련된 ○○은행 대출채무 중 증여일 현재 잔액 ○원을 인수하며, 채무승계 이후 해당 채무의 원금과 이자를 부담한다.

전세가 들어 있는 주택이라면 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

수증자는 위 부동산의 임차인 ○○○에 대한 임대차보증금 ○원의 반환채무를 승계한다.

이 문구는 계약서 작성 방향을 이해하기 위한 예시입니다. 실제 계약서에는 해당 부동산의 등기 상태, 대출계약과 임대차계약 내용에 맞춰 금액과 조건을 정확히 넣어야 합니다.

대출이 있다면 계약서보다 먼저 은행에 확인할 것이 있습니다

주택담보대출을 자녀가 넘겨받는 부담부증여라면 계약서부터 작성하기보다 대출을 받은 은행에 채무자 변경이나 채무인수가 가능한지 먼저 문의하는 편이 안전합니다.

은행 입장에서는 집의 소유자가 바뀌면서 대출을 갚을 사람도 바뀌는 문제이기 때문에 수증자의 소득, 신용상태, 담보가치와 당시 대출규제를 다시 확인할 수 있습니다.

계약서에는 자녀가 3억원을 인수한다고 적었는데 은행에서는 채무승계가 되지 않는다면 실제 등기와 세금신고 단계에서 계획이 달라질 수 있습니다.

따라서 대출이 있는 부담부증여는 다음 순서가 실무적으로 편합니다.

은행에서 채무승계 가능 여부 확인 → 증여일 기준 대출잔액 확인 → 계약서 작성 → 소유권 이전 및 채무승계 절차 → 증여세·양도소득세 신고

전세보증금이라면 은행 대신 기존 임대차계약서와 실제 보증금 금액을 먼저 확인합니다.

신고할 때는 계약서와 채무 증빙을 함께 준비합니다

국세청은 증여세 신고 때 기본 신고서뿐 아니라 채무사실 등을 확인할 수 있는 입증서류를 제출하도록 안내하고 있습니다.

부담부증여라면 아래 자료를 한 묶음으로 준비해 두는 것이 좋습니다.

• 부담부증여 계약서
• 증여 부동산 관련 등기자료
• 증여일 기준 금융회사 대출잔액증명서
• 대출약정서와 채무승계 관련 금융회사 서류
• 증여 이후 수증자 계좌에서 나간 원리금 상환내역
• 전세가 있다면 임대차계약서
• 전세보증금 입금·반환과 관련된 자료
• 증여재산의 평가금액을 확인할 자료
• 증여자가 과거 부동산을 취득했을 당시 매매계약서
• 취득세, 법무비 등 취득가액·필요경비 관련 자료

마지막 두 종류는 증여받는 사람의 증여세보다 증여하는 사람의 양도소득세 계산에서 필요합니다.

부담부증여에서는 자녀가 인수한 채무 부분을 부모가 돈을 받고 넘긴 것과 비슷한 유상양도로 보기 때문입니다.

증여세와 양도소득세를 따로 신고해야 합니다

부담부증여는 한 번의 증여로 끝나지만 세금 신고는 두 사람에게 나뉩니다.

수증자, 즉 부동산을 받은 사람은 증여세를 신고합니다.

증여자, 즉 부동산을 준 사람은 수증자가 인수한 채무 부분에 대한 양도소득세를 계산해 신고합니다.

증여세는 홈택스에 로그인한 뒤 세금신고 → 증여세 신고 → 정기신고 순서로 들어가 작성할 수 있습니다. 국세청은 신고 시 증여재산 평가명세서와 증여세 신고서, 채무사실 등의 입증자료를 제출하도록 안내하고 있습니다.

양도소득세도 홈택스의 세금신고 → 양도소득세 신고에서 전자신고할 수 있으며 계약서 등 부속서류는 파일로 제출할 수 있습니다.

취득세는 국세가 아니라 지방세이기 때문에 부동산을 받은 수증자가 별도로 확인해야 합니다. 결국 부담부증여를 비교할 때는 증여세만 줄어드는지를 볼 것이 아니라 증여자의 양도소득세와 수증자의 취득 관련 세금까지 같이 계산해야 합니다.

신고기한은 증여한 달 말일부터 3개월입니다

증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

부담부증여로 인해 증여자에게 발생한 양도소득세 예정신고도 일반 부동산 양도와 달리 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 국세청도 부담부증여의 양도소득세 예정신고기한을 별도로 3개월이라고 안내하고 있습니다.

예를 들어 2026년 9월 25일에 부담부증여를 했다면 신고기한은 원칙적으로 2026년 12월 31일까지입니다.

이 날짜를 놓치지 않도록 계약서 작성 단계에서 증여세와 양도소득세 자료를 같이 준비하는 것이 좋습니다.

가장 많이 놓치는 부분은 계약 이후입니다

계약서에 대출 승계라고 적으면 바로 부담부증여로 인정되나요?

아닙니다. 계약서는 중요한 증빙이지만 그것만으로 끝나지 않습니다. 실제 채무가 존재하고 수증자가 채무를 부담하고 있다는 자료가 함께 있어야 합니다. 특히 부모와 자녀 사이에서는 객관적인 채무 입증이 더 중요합니다.

대출 명의가 부모로 남아 있으면 무조건 인정되지 않나요?

명의 하나만으로 결과를 단정하기는 어렵습니다. 다만 채무자를 실제로 변경할 수 있는데도 부모 명의가 계속 유지되고 부모가 원리금까지 내고 있다면 자녀가 채무를 실제 인수했다는 설명이 약해질 수 있습니다. 증여 전에 금융회사에서 채무승계 가능 여부를 확인하는 이유입니다.

전세보증금도 계약서에 적어야 하나요?

부담부증여로 승계할 예정이라면 적는 편이 좋습니다. 기존 임차인의 성명, 임대차계약, 보증금액과 수증자가 보증금 반환채무를 승계한다는 내용을 서로 맞춰 두어야 합니다. 현행 시행령도 증여자가 해당 재산을 임대한 경우의 임대보증금을 증여재산과 관련된 채무로 규정하고 있습니다.

부담부증여 계약서는 세금을 줄이기 위한 문구를 넣는 서류가 아니라 실제로 넘겨받을 채무를 기록하는 서류로 보는 것이 맞습니다. 먼저 은행 대출잔액이나 전세보증금을 확정하고 계약서 금액과 신고서 금액을 맞춘 뒤, 증여 이후에는 수증자가 실제로 채무를 부담하고 있다는 금융자료까지 남겨야 합니다. 그다음 증여세와 부담부증여 양도소득세를 각각 신고하면 됩니다.

함께 확인하면 좋은 글

• 부담부증여 뜻, 대출·전세보증금 승계할 때 세금부터 계산하기
• 부담부증여 양도세 계산, 채무액·취득가액 반영해 신고세액 확인하기