서울 집값 ‘평탄화’ 뜻, 새 부동산 정책인가 시장 설명인가?
‘평탄화’는 새 정책이 아니라 서울 집값의 움직임을 설명한 표현입니다
결론부터 말하면 ‘서울 집값 평탄화’는 정부가 새로 발표한 부동산 정책명도, 서울 지역의 집값을 비슷한 수준으로 맞추겠다는 제도도 아닙니다. 9월 18일 이재명 대통령 기자회견에서 강남권 가격은 내려가고 서울 외곽 일부 지역은 오르는 흐름을 설명하는 과정에서 나온 표현입니다. 이후 청와대도 별도 공지를 통해 ‘일종의 평탄화’라는 말은 가격 변동 추이에 대한 설명이라고 밝혔습니다.
따라서 이 표현을 ‘강남 집값을 낮추고 강북 집값을 올리는 정책이 시작됐다’고 해석하면 실제 발표 내용과 다릅니다. 정부가 밝힌 정책 방향은 공급 확대, 대출·세제 정책, 공공임대와 전월세 대책 등이고, ‘평탄화’ 자체는 별도의 정책 수단이 아닙니다.
최신 숫자를 보면 왜 이런 표현이 나왔는지 보입니다
한국부동산원의 9월 14일 기준 주간 아파트가격 동향에서 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 올랐습니다. 서울 전체가 하락한 것은 아닙니다. 다만 지역별 방향은 상당히 달랐습니다.
| 지역 | 주간 매매가격 변동률 |
|---|---|
| 서울 전체 | +0.16% |
| 중랑구 | +0.51% |
| 도봉구 | +0.47% |
| 서대문구 | +0.47% |
| 성북구 | +0.43% |
| 강남구 | -0.36% |
| 서초구 | -0.26% |
| 송파구 | -0.12% |
강남구와 서초구는 6주 연속 하락했고 송파구도 2주 연속 내렸습니다. 반대로 상대적으로 중저가 주택이 많은 중랑·도봉·서대문·성북 등은 높은 상승률을 기록했습니다. 강북 14개 구 평균은 0.29% 상승했습니다.
즉 지금 서울 시장은 ‘전체가 내려가는 시장’보다 고가 지역의 조정과 비강남권 상승이 동시에 나타나는 시장에 가깝습니다. 서울 평균 상승률만 보면 이 차이를 놓칠 수 있습니다.
왜 강남은 약하고 비강남권은 오를까요?
청와대는 비강남 지역 상승의 배경으로 누적된 공급 부족, 강북의 부족한 신규 입주물량, 초고가 주택 중심 세제 개편, 대출 한도의 영향을 상대적으로 덜 받는 중저가 주택으로의 수요 이동 등을 들었습니다.
시장에서는 이를 ‘수요가 사라졌다기보다 이동했다’는 관점으로 볼 필요가 있습니다. 고가 주택일수록 대출 한도와 보유 비용 변화의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 반대로 실수요자가 접근 가능한 가격대의 주택은 상대적으로 자금조달 제약이 덜해 수요가 몰릴 수 있습니다.
다만 한 주의 변동률만으로 구조적 변화가 확정됐다고 판단하기도 이릅니다. 주간 가격지수는 표본을 이용한 시장 지표이기 때문에 개별 단지의 실제 거래가격과 반드시 같은 방향으로 움직이는 것은 아닙니다.
‘평탄화’라는 말에서 오해하면 안 되는 세 가지
첫째, 서울 집값이 평평해졌다는 뜻은 아닙니다. 강남구와 중랑구의 한 주 변동률 차이는 0.87%포인트에 달합니다. 오히려 지역별 움직임은 크게 갈리고 있습니다.
둘째, 서울 집값이 안정됐다는 의미도 아닙니다. 서울 전체 매매가격은 같은 주 0.16% 상승했고 84주 연속 상승세를 이어갔습니다. 상승폭이 둔화되고 고가 지역이 조정받는 것과 서울 전체 가격이 하락하는 것은 다른 이야기입니다.
셋째, 정부가 비강남권 가격 상승을 정책 목표로 삼았다고 볼 근거도 없습니다. 청와대는 비강남권 상승으로 국민 부담이 커진 상황을 무겁게 보고 있다고 밝혔고, 공급 대책과 공공임대 확대 등 전월세 대책을 추진하겠다고 설명했습니다.
집을 사거나 팔 계획이라면 서울 평균보다 이것을 보세요
실수요자에게 중요한 것은 ‘서울이 0.16% 올랐다’는 평균값보다 내가 보려는 자치구와 가격대의 거래입니다. 같은 서울에서도 강남 3구와 중랑·도봉·서대문은 현재 방향이 반대입니다.
매수 예정이라면 최근 1~2개월 실거래가, 동일 평형의 급매 거래 여부, 전세가격, 대출 가능액을 함께 확인하는 편이 낫습니다. 매도 예정이라면 신고가 한두 건보다 실제 거래량과 가격을 낮춘 매물의 소진 속도를 보는 것이 현실적입니다.
특히 대출 규제로 고가주택 수요가 중저가 지역으로 이동하는 흐름이 이어지는지 확인해야 합니다. 비강남권 상승률이 계속 높아지면 ‘평탄화’가 가격 안정이 아니라 지역 간 상승·하락의 엇갈림으로 나타날 수 있기 때문입니다.
앞으로 ‘평탄화’가 실제 시장 변화인지 확인할 기준
저는 현재 상황을 서울 집값의 평준화보다 ‘가격대별·지역별 재배치’로 보는 편이 더 정확하다고 판단합니다. 이 판단이 바뀌려면 몇 가지 데이터가 더 필요합니다.
강남 3구의 하락이 용산·성동 등 다른 고가 지역으로 확산되는지, 비강남권 상승률이 둔화되는지, 서울 전세가격이 안정되는지, 공급 대책이 실제 착공과 입주물량으로 연결되는지를 봐야 합니다. 강남만 내리고 외곽 상승이 계속된다면 서울 전체 주거비 부담이 줄었다고 평가하기 어렵습니다.
반대로 강남권 조정과 함께 비강남권 상승폭도 낮아지고 서울 전체 상승률이 지속적으로 둔화된다면 그때는 지역 간 가격 움직임뿐 아니라 시장 전체의 안정 신호가 강해졌다고 볼 수 있습니다.
‘평탄화’는 정부 공식 정책명인가요?
아닙니다. 9월 18일 대통령 기자회견에서 최근 서울 지역별 가격 움직임을 설명하며 사용한 표현이고, 청와대도 정책 발표가 아니라 가격 변동 추이에 대한 설명이라고 밝혔습니다.
강남 집값이 떨어지면 서울 집값도 곧 내려갈까요?
자동으로 그렇게 되지는 않습니다. 현재는 강남 3구가 하락하는 동안 다른 지역의 상승이 서울 전체 지수를 끌어올리고 있습니다. 서울 전체 방향은 고가 지역 조정과 비강남권 상승 중 어느 쪽 힘이 더 강한지에 따라 달라집니다.
다음에 가장 먼저 확인할 숫자는 무엇인가요?
매주 발표되는 한국부동산원 서울 및 자치구별 아파트 변동률을 먼저 보면 됩니다. 여기에 국토교통부 실거래가와 전세가격, 거래량을 함께 보면 주간 지수만 볼 때보다 실제 체감 시장을 정확하게 판단할 수 있습니다.
공식 확인자료
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